집 장만하기 위한 필수품?
안녕하세요. 예나 지금이나 집 장만하기는 여전히 힘드시죠? 주택을 마련하기 위해 현금 주고 사는 사람은 거의 없을 겁니다. 예전엔 주택청약저축, 주택청약 예금, 주택청약 부금 이렇게 세 개가 있었는 데, 요즘은 주택청약종합저축으로 통합됐습니다.
현재는 집장만을 위한 필수 단계가 이 주택청약 종합 저축 외에도 새로 나온 청년 우대형 주택 종합저축이 있습니다.
청년 우대형 주택 종합저축은 주택청약 종합 저축에 '청년우대형'이란 말이 더 들어 가는 만큼 조금 다른데요, 주택청약종합저축의 기능과 소득공제 혜택은 그대로 유지하고 추가적으로 주는 이점이 더 있다.
1. 10년간 최대 연 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공한다.
2. 주택청약종합저축이 무주택 세대주에게 가점을 주는데 비해, 청년우대형 주택청약종합저축은 무주택 세대주뿐만 아니라, 무주택 세대원인 청년(만 18세~34세)과 연소득 3천만 원 이하 직장인도 가입 가능.(1인 창업가, 프리랜서 등 사업소득자나 기타소득자도 가능)
주택청약 종합 저축이란?
그럼 우선 주택청약종합저축이 무엇인지 알아 보기로 한다.
1. 누구나 가입할 수 있다.
2. 총 9개의 은행에서 가입할 수 있다.
(KB국민은행, 우리은행, 신한은행, KEB하나은행, IBK 기업은행, 농협은행, 대구은행, 부산은행, 경남은행)
3. 매월 납입한도는 2만원~50만원까지 가능하다.
4. 일시금으로 1,500만원까지 납입이 가능하다.
5. 미성년자는 최대 24개월까지만 인정해 준다.
6. 월 최대 10만원까지만 인정해 준다.(국민주택의 경우)
7. 일정 기간과 금액을 납입하면 국민주택 및 민영주택에 대한 분양신청 자격을 얻는다. 자세한 것은 이후 다시 언급하겠다.
장점은 이렇다.
1. 2년 이상 유지 시 연 1%~1.8%로 금리가 높은 편이다.
2. 소득공제 혜택이 있다. 조건: 연소득 7,000만원이하 무주택 세대주일 경우, 무주택 확인서 제출, 공제한도: 월 20 만원씩 1년 240만 원의 90% 96만 원
3. 신규주택에 대해 분양 신청자격을 얻는다.
주택청약 신청자 심사기준
국민주택
※ 국민주택 당첨자 선정기준에서 40제곱미터 이하는 납입 횟수가 중요하고, 40제곱미터 이상은 납입금액이 중요하다.
주택청약에 대한 심사에서는 1순위가 되어야 유리한데 1순위가 되기 위한 조건이 있다.
1. 납입기간이 1년 이상이 돼야 한다.
2. 납입횟수가 12회 이상이어야 한다.
민영주택은 1 순위자 중 가점제를 활용해 당첨자를 뽑는 데 여기에는 3가지 조건에 들어야 가점을 받을 수 있다.
1. 무주택기간 : 30세부터 무주택자로 지낸 기간을 산정한다. 15년 이상 무주택 기간을 유지했을 때 받을 수 있는 최고 가점은 32점이다.
2. 부양가족 수 : 부양하는 가족 1인당 5점으로 산정, 받을 수 있는 최대 가점은 35점이다.
3. 주택청약종합저축 가입기간 : 가입기간이 15년 이상일 경우 최대한 받을 수 있는 가점은 17점이다.
※ 청약 가점 계산기를 이용해 본인의 가점을 직접 확인해 볼 수가 있다.
청약 가점 계산기
※국민주택에서 무주택자로 인정하는 주택 :20제곱미터 이하의 주택이나 분양권 1개
민영주택
민영주택에서는 가입기간과 가입금액이 중요하다. 가입 횟수는 개의치 않는다. 또 민영주택에서는 유주택자도 신청자격은 주나 실질적으로 당첨되긴 어렵다.
그 이유는 민영주택에는 가점제와 추첨제 두 가지 방식으로 당첨자를 선점하는데, 가점제는 무주택 기간이 긴 사람이 무조건 유리하고, 추첨제도 추첨 물량의 75% 정도를 무주택자에게 주기 때문이다. 또한 전용 85제곱미터 이하에서는 추첨제 물량이 아주 없는 경우도 있다. 그래서 유주택자가 당첨될 확률은 '하늘의 별따기'라고 할 수 있다
무주택 기간이 1년 미만인 사람 2점을 주고, 1년이 되면 4점, 2년이면 6점, 이렇게 1년씩 추가될 때마다 2점 씩을 더해준다. 최고 인정 무주택 연수는 15년으로 32점을 준다.
무주택 기산일은 만 30세가 되는 해부터 계산하고 30 세 이전에 결혼했을 경우는 결혼한 년도부터 무주택 연수로 계산한다.
가점 총점이 84점인데 그중 부양가족에 대한 가점 총점이 35점으로 가장 높다.
※민영주택에서 무주택으로 인정해 주는 주택규모 : 서울 60제곱미터 이하, 공시 가격 1억 3천 이하
추천 가입시기 및 납입액?
국민주택과 민영주택 두 가지를 모두 고려해 볼 때 주택청약 종합저축을 최고 유리하게 가입하는 방법은 이렇다.
17세 고등학교 입학 때 주택청약 종합저축에 무조건 가입하는 것이 가장 유리하다. 매월 납입금은 월 10만 원씩으로 한다.
그 이유는 국민주택이나 민영주택 모두 저축 총액(민영주택에서는 예치금이라고 함)이 많을수록 좋다. 그러나 국민주택은 납입 횟수가 매우 중요하며 예를 들어 납입 가능 최고 금액인 50만 원을 넣더라고 인정은 매월 10만 원까지만 인정해 주기 때문에 무리해서 그 이상의 금액을 넣을 필요가 없다.
또 나중에 민영주택을 분양신청한다고 하더라도 민영 주택은 부족분에 대해서만 입주자 모집 공고일 이전까지 만 일시불로 내도 되므로 미리 돈을 넣지 않아도 된다.
청년 우대형 주택청약종합저축
특징 1.
주택청약종합저축에 우대금리 1.5%를 더 주어 최고 금리 3.3%까지 제공한다. 단, 가입 후 2년이 지난 후부터 최고 10년까지 3.3%를 준다.
특징 2.
이자소득에 대한 비과세 혜택을 제공한다.
가입조건은 만 19~34세, 연소득 3천만 원 이하의 무주택 세대주 또는 무주택 세대의 세대원인 사람이 해당한다. 그리고 최고 예치금액은 5천만 원까지라고 한다.
사실 이 정도면 현존하는 최고 금리의 적금통장으로만 활용해도 정말 좋다. 그런데 이상한 건 은행에서도 이 저축을 적극적으로 홍보도 안 하고 일반 사람들이 잘 모르고 있는 것 중 하나라고 한다.
그럼, 이 청년 우대형 청약저축(약칭)에 가입하고 싶은데 주택청약종합저축에 이미 가입한 사람은 해지할 필요 없이 전환을 할 수 있다.
전환을 하게 되면 주택청약 종합저축의 기능과 혜택을 그대로 누리면서 업그레이드된 청년 우대형 청약저축의 새로운 혜택을 추가로 누릴 수 있다.
만일 중도에 해지했을 경우 사유를 확인하고 우대금리를 준다. 즉 주택자금 목적, 임차자금 목적, 전세자금 목적으로 해지할 때에만 우대금리를 준다는 얘기다.
또 이 통장을 가지고 있던 사람이 주택을 구입하게 됐다면 구입 전(무주택 기간)까지만 우대금리를 준다.
만약 이 통장을 중도 해지하게 된다면 여태까지 납입했던 기간과 저축총액이 다 사라지게 된다. 가장 안타까운 경우다. 이럴 땐 차라리 이 청약저축을 담보로 대출하여 사용하는 방법을 추천한다.
그래서 무리할 필요 없이 처음부터 월 납입액을 10만 원만 넣는 것을 추천한 이유이기도 하다. 절대로 해약하지 말고 대출로 해결해야 한다. 청약통장 가입기간이 민영주택에서 너무나 중요한 가점 요인이기 때문이다.
특별공급
생애최초 주택구입 : 국민주택에만 있음. 투기과열지구 내 분양가 9억 원 이상되는 곳엔 없음. 해당 세대 구성원 전체가 과거 주택 소유 경험이 없어야 함. 현재 혼인 중 또는 자녀가 있는 사람. 5년 이상 소득세를 납부한 사람. 전체 조건 모두 충족해야 함.
청약자격 : 무주택자, 6회~240회 납입한 주택청약통장이 있어야 함.
신혼부부 : 한부모가정, 예비신부.
청약자격 : 6회 이상 납입한 주택청약 종합통장이 있어야. 함. 가족이 많을수록 결혼 연도가 최근일수록 유리하다.
또 월평균소득이 적을수록 유리하다.
다자녀 가구 : 국민주택 민영주택 모두 있다. 입주자 모집공고일 기준 미성년 자녀가 3명 이상이어야 한다. 태아와 입양한 자녀도 인정한다.
청약자격 : 청약통장 가입 지 6개월 이상자 중 저축 가입기간이 길고 자녀가 많은 사람. 3대가 한집에 살면 점수 더 줌.
노부모 부양: 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 분양하고 있어야 한다. 배우자의 직계존속도 포함한다.
당첨자 선정방식은 일반공급에서의 선정방식과 똑같다.
외국인 : 여기서는 생략한다.
기관 추천 : 국민주택 민영주택 모두 있다. 국군포로, 위안부, 나라에 공이 있거나 특별한 보호가 필요한 시람(장애인 등)
당첨자 선정방식은 해당 지역 거주자가 추천받을 수 있으면 어렵지 않다.
이전기관 종사자 등: 어떤 기관들이 비수도권으로 이전할 때 이동하는 사람에 대한 공급. 세종시가 이러한 예에 해당.
맺는말
서민이 내 집을 장만하는 필수품, 주택청약 종합저축에 가장 효율적이고 적당한 시간, 즉 고등학교 입학할 때쯤 가입하고 납입금은 매월 십만 원씩 납입하는 방법(추천 방법)으로 주택청약 종합저축을 활용하는 것이 좋다고 봅니다.
또 해당조건(무주택 세대주 또는 무주택 세대원이고 만 19~34세)이 된다면 청년 우대 주택청약 종합저축에 가입하거나 전환하여 높은 금리와 비과세 혜택을 활용하는 지혜가 필요하다고 봅니다.
국민 주택 보급을 위해 만든 제도를 죄 대한 활용하는 방 법만이 내 집 마련을 하는 지름길로 가는 길이라고 생각합니다. 그리고 이 방법이 합법적으로 목돈을 벌 수 있는 큰 기회 중 하나라고 볼 수 있어요. 왜냐하면 새 아파트를 싸게 분양받을 수 있는데다가 보통 입주하고 나면 더 많이 오르니까 시세차익이 상당하니까요. 싸게 사고 더 오르고...
사실 이런 장사 그 어디에도 없습니다.
제 글이 서민이 재산 증식을 크게 할 수 있는 딱 한번의 기회인 주택청약 종합저축을 제대로 활용하는 데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
Mansur